近日，上海静安区海防路、新丰路、西康路零星旧改项目正式公告学区房。这片总建面不足10万平方米的区域，因紧邻静教院附校（陕北校区）——上海顶流的九年一贯制学区，成为舆论焦点。 每平方米突破30万的“天价”使用权房，或将成为历史。
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旧改启动学区房，全面停售
旧改公告发布后，区域内使用权房已全面停售，中介透露： “今年静教院对口房源将面临断供，基本9成房源都没法交易了学区房。”
2024年12月该片区使用权房成交均价仍维持在20万/㎡上下，据中介透露最高峰有超小户型的房源一度谈到30万每平，连居间协议也签了学区房。但旧改公告一出，房东宁愿损失，也终止了交易。
如今，辖区涉及旧改的单元均已停止交易，可交易房源仅剩西康路786弄等3个未纳入旧改小区，如今挂牌价已飙升至21.5万/㎡以上，较2023年同期上涨43%，还有进一步涨价的趋势学区房。
值得关注的是，旧改引发的涟漪效应悄然波及整个静安学区房市场学区房。江宁路街道非旧改区域30㎡以下小户型，近三月成交量环比暴涨175%，成交均价突破18万/㎡，中介说这叫"旧改外溢性行情"。
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天价学区房的背后
添加学区房的背后，就是这所名校——静教院，它是 静安区公办九年一贯制学校，静教院的升学率很高，尤其是普高率和市重点率都保持在较高水平，近十年四校八校预录人数一直位居静安区前列学区房。与传统的鸡娃模式不同，静教院以其独特的“后茶馆式”教学闻名，力求“轻负担、高质量”让学生能够全面发展。
静教院对口老破小小区居多，虽然一度学区房房价炒到三十万，但一居室超小的面积， 让总价可控，是很多人可撬动学区房相对低的一个门槛学区房。
在过往上海房价整体上涨的年份，天价购买学区房的买家还有一种共识，房子买到手孩子读了名校，五年后转让好像还更值钱了学区房。这种“击鼓传花”的现象，也让静教院学区房一直备受关注。
但随着近两年二手房价的整体回落，关于天价学区房折价、大跌的新闻也不绝于耳学区房。更多家长和投资客，开始更理性看待这类产品。
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学区降火学区房，招数多
其实，应对“学区热”，上海已经提出了多种政策来为其“降火”学区房。
1、 "五年一户"政策升级：2025年起，静安区将入学资格核验年限从3年延长至5年，直接导致学区房周转周期延长学区房。
2、动态学区预警机制：教育局首次公布2025年静教院新生预报名人数超计划数180%，触发红预警学区房。
3、教师轮岗制深化：静安区2025年骨干教师交流比例提升至30%，覆盖所有重点学区学区房。
上海房地产科学研究院数据显示，静安区30㎡以下学区房投资客占比，已从2020年的57%下降至2025年1月的18%学区房。而家长群体中，选择"学区房+民办保底"的双轨策略比例，从三年前的32%攀升至65%。但整体而言，“学区热”的火依旧没有彻底熄灭。
海防路的尘埃落定，我们看到的不仅是城市的更新进程，也看到了一区房的落幕学区房。或许在不久的将来，当家长不再为天价学区溢价焦虑时，我们才能真正听见教育本质的叩门声——教育的本质是“人”，而非钢筋水泥。